Ortstermine in Rottweil und Umgebung nach Absprache
Mitglied im VIB e.V. · Mo bis Fr 08:00-18:00 Uhr · anfrage@baugutachter-rottweil.de
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Wer in Rottweil oder einem der Teilorte ein Haus gefunden hat, steht vor einer Entscheidung mit weitreichenden Folgen. Wir vom GENIUS Sachverständigenbüro begleiten Sie zur Besichtigung, prüfen den Bauzustand vor Ort, benennen Risiken und Sanierungsbedarf und geben eine klare Empfehlung: kaufen, nachverhandeln oder weiter untersuchen lassen. Unser Ansprechpartner Leon Lottermoser ist nach Vereinbarung in der Kernstadt, in Bühlingen, Feckenhausen, Göllsdorf, Hausen, Neufra, Neukirch und Zepfenhan vor Ort.
Melden Sie sich unverbindlich mit Objektadresse, kurzer Hausbeschreibung und Wunschtermin bei uns.
Ihr Ansprechpartner: Leon Lottermoser, Sachverständiger im GENIUS Sachverständigenbüro
Rottweil gilt als älteste Stadt Baden-Württembergs; der Gebäudebestand reicht von barocken Stadthäusern mit Gewölbekellern über Nachkriegsbauten der 1950er bis 1970er Jahre bis zu Neubauten in Gebieten wie Bronnenkohlrauzen in Hausen oder Hirschäcker in Feckenhausen.
Jede Bauepoche bringt eigene Risiken mit, die ein Exposé selten vollständig abbildet. Eine neutrale technische Prüfung vor der Unterschrift deckt auf, was Laien bei einer Besichtigung leicht übersehen.
Die Lage der Stadt auf etwa 607 Metern Höhe am oberen Neckar zwischen Schwarzwald und Schwäbischer Alb erzeugt Randbedingungen, die sich direkt auf die Bausubstanz auswirken. Der Obere Muschelkalk an den Talhängen kann Karsthohlräume und Klüfte aufweisen; auf den Hochflächen liegt Unterkeuper aus Ton und Mergel, der bei Feuchteänderung quillt und schrumpft. Häuser am Hangfuß oder in den Tallagen von Neckar, Prim und Eschach können deshalb Setzungsrisse, feuchte Keller oder Drainageschäden zeigen. Historische Keller in Rottweil sind oft feucht, besonders in der Kernstadt und entlang der Flussläufe.
Ein Exposé zeigt das Haus in bestem Licht. Wir bewerten den Bauzustand, nicht den Immobilienwert. Unsere Feststellungen zu Mängeln, Sanierungsbedarf und anstehenden Erneuerungen schaffen jedoch eine belastbare Grundlage, auf der Sie den Kaufpreis verhandeln können. Der Immobilienmarkt in Rottweil variiert stark in den Kaufpreisen. Gerade bei solchen Spannen kann eine technische Einschätzung den Unterschied machen.
Stufen von Befund bis Empfehlung
Leon Lottermoser begleitet Sie
Ortschaften, dazu Kernstadt und Bühlingen
Mitgliedschaft, keine Zertifizierung
Typisch für den historischen Stadtkern sind traufständige Bürgerhäuser mit Erkern, meist barock. Wir sehen uns Erker und Dachwerk aus Holz, Gewölbekeller und Sockel genau an. Weil der mittelalterliche Stadtkern ein denkmalgeschütztes Ensemble ist, gehören mögliche Auflagen zu den Fragen, die vor dem Kauf geklärt sein sollten.
Bühlingen liegt rund 3 km südlich an der Mündung der Eschach in den Neckar. Bei Häusern der 1950er bis 1970er Jahre prüfen wir Leitungen, Dämmung, Fenster und den Keller nahe der Aue.
An den Talhängen steht Oberer Muschelkalk an, ein Kalkstein, in dem Karst und Klüfte vorkommen können. Für Häuser an den Talschultern über Neckar und Prim heißt das: Risse im Mauerwerk, Hangwasser an der Bergseite und der Zustand von Stützmauern sind am Objekt zu prüfen. Eine Baugrunduntersuchung ersetzt der Rundgang nicht.
In Bronnenkohlrauzen oder Hirschäcker achten wir auf Ausführung, Abdichtung und offene Restarbeiten; vor der Übergabe eines Neubaus hilft die Bauabnahme.
Neukirch und Zepfenhan liegen auf einer Lias-Hochebene um 700 m, Göllsdorf und Neufra an der Prim. Höhenlage, Wetterseite und Nähe zum Gewässer bestimmen, wie wir Dach, Sockel und Keller gewichten.
Baujahr und Untergrund geben die Schwerpunkte des Rundgangs vor.
Wir sind das GENIUS Sachverständigenbüro, eine unabhängige, ausschließlich technisch ausgerichtete Hauskaufberatung. Hauskaufberatungen in Rottweil sollten von unabhängigen Gutachtern durchgeführt werden, und genau das ist unser Anspruch: Wir haben keine wirtschaftlichen Interessen am Kauf, Verkauf, an der Sanierung oder an der Finanzierung der Immobilie. Leon Lottermoser ist Ihr Ansprechpartner; das GENIUS Sachverständigenbüro ist Mitglied im VIB e.V. (Verband der Immobilien- und Bausachverständigen).
Gutachter sollten keine Interessenkonflikte mit Verkäufern oder Maklern haben. Wir sind ausschließlich Ihnen als Auftraggeber verpflichtet. Vor-Ort-Termine in Rottweil und der Umgebung vereinbaren wir individuell. Auf Wunsch sichten wir vorab Unterlagen per E-Mail; Fotos zum Objekt können Sie uns auch per WhatsApp schicken, damit wir den Termin gezielt vorbereiten.
Für jede Hauskaufberatung gelten dieselben Zusagen, egal ob es um ein Bürgerhaus in der Innenstadt oder ein Einfamilienhaus in Neufra geht:
Die Mitgliedschaft im VIB e.V. ist keine Zertifizierung. Was zählt, sind nachvollziehbare Fotos, Messwerte und Feststellungen, die Sie selbst prüfen können.
Vor dem Termin klären wir Anlass, Fragestellung und gewünschte Ausarbeitungsform schriftlich mit Ihnen. Wir sichten die vorab übermittelten Unterlagen, begehen das Objekt gemeinsam mit Ihnen und ordnen die Befunde anschließend ein. Sie erhalten je nach Vereinbarung eine mündliche Einschätzung vor Ort oder eine schriftliche Stellungnahme. Unser Vorgehen folgt vier dokumentierten Schritten.
Vor Ort besichtigen wir alle sichtbaren und zugänglichen Bauteile. Wir nehmen Auffälligkeiten auf, fotografieren relevante Stellen und führen einfache Messungen durch: Feuchte, Oberflächentemperatur, Luftfeuchte, Fugenbreiten mit der Rissmesskarte. Wir öffnen keine Bauteile, greifen nicht in die Konstruktion ein und führen keine statische Berechnung durch.
Aus den Befunden erstellen wir eine systematische Beschreibung der beobachteten Zustände. Gesicherte Beobachtungen trennen wir klar von Vermutungen.
Dabei beziehen wir die Rottweiler Randbedingungen ein: Baualter, Bauweise, Lage (Tal, Hang, Hochfläche), Bodenart und das Denkmalschutzumfeld, wenn zutreffend.
Die Feststellungen bewerten wir technisch: Handelt es sich um einen rein optischen Mangel, um eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit oder um ein Risiko für Feuchte- oder Schimmelschäden? Rechtliche Wertungen, Aussagen zur Gewährleistung oder darüber, wie Gerichte oder Versicherer entscheiden, nehmen wir nicht vor. Wo eine Aussage an ihre Grenze stößt, schreiben wir das dazu.
Auf Basis der Einordnung sprechen wir eine konkrete Empfehlung aus: „kaufen“, „nachverhandeln“ oder „weiter untersuchen lassen“. Wo wir vertiefte Prüfungen für nötig halten, benennen wir das passende Fachgebiet (zum Beispiel Abdichtungsplaner, Statiker, Elektrofachkraft), ohne einzelne Unternehmen zu empfehlen. Unsere Einschätzung beschreibt den baulichen Zustand, erkennbare Risiken und anstehende Erneuerungen. Diese Informationen können Sie in Kaufpreisverhandlungen einbringen. Einen Immobilienwert oder konkreten Verhandlungspreis nennen wir nicht.
Ob alles in Ordnung ist oder nicht: Sie bekommen eine ehrliche Aussage zum Haus.
Bringt ein Termin für Ihre Frage nichts, sagen wir Ihnen das vorher.
Wir begehen das Haus gemeinsam mit Ihnen und prüfen alle sichtbaren und zugänglichen Bereiche. Die Prüfung der Bausubstanz sollte Keller, Dach, Fassade und Heizung umfassen. Ideal eignet sich die zweite Besichtigung, wenn Ihr Interesse und die Preisvorstellung bereits konkret sind. Im Folgenden beschreiben wir, worauf wir in Rottweil besonders achten.
Bevor wir das Haus betreten, gleichen wir die Angaben im Exposé mit dem ab, was Baualter, Bauweise und Lage in Rottweil erwarten lassen. Dafür bitten wir Sie, uns vorab folgende Unterlagen zu übermitteln, sofern verfügbar:
Ein Einfamilienhaus aus den 1960er bis 1980er Jahren in einem Siedlungsbereich außerhalb des Kerns bringt andere Fragen mit als ein barockes Stadthaus mit Fachwerkanteilen in der Kernstadt oder ein Neubau in den Baugebieten Hirschäcker (Feckenhausen) oder Bronnenkohlrauzen (Hausen). Bleirohre und alte Rohrsysteme können in älteren Häusern noch vorkommen. Ältere Immobilien in Rottweil können Asbest und Schadstoffe enthalten. Den Abgleich dieser Informationen mit der vorgefundenen Bausubstanz dokumentieren wir und bringen offene Punkte gezielt in die Begehung ein. Wichtig: Wir nehmen keine rechtliche Vertragsprüfung vor, sondern beschränken uns auf die technische Einschätzung.
Die Außenhülle ist der erste Schutzschild eines Gebäudes. Auf rund 600 Metern Höhe belasten Frost-Tau-Wechsel Putz und Sockel stärker als in tiefer gelegenen Orten. Spritzwasser am Sockel kann bei unzureichender Abdichtung Feuchtigkeit ins Mauerwerk tragen. Algen- und Pilzbewuchs an Fassaden deutet auf dauerhaft erhöhte Feuchtigkeit hin.
Bei Häusern in Hanglage über dem Neckar prüfen wir gezielt auf Setzungsrisse, die auf Hangdruck oder Bodenbewegungen im Muschelkalkbereich hinweisen können. Bei Hanglagen in Rottweil lohnt ein genauer Blick auf Stützmauern und Hangentwässerung; eine statische Beurteilung gehört nicht dazu. Liegt das Gebäude im geschützten Ensemble des mittelalterlichen Stadtkerns, weisen wir auf mögliche Auflagen nach dem Denkmalschutzrecht des Landes Baden-Württemberg hin. Fassadenänderungen an denkmalgeschützten Gebäuden können eine Genehmigung der Stadt Rottweil (Abteilung Bauordnung, Denkmalschutz) erfordern. Eine Rechtsberatung leisten wir dabei nicht.
Am Dach beurteilen wir Dachdeckung, Dachentwässerung und Anschlüsse. In höher gelegenen Ortsteilen wie Neukirch und Zepfenhan (auf einem Liasplateau bei rund 700 Metern) liegt die Schneelast- und Frostbeanspruchung nochmals höher als in der Kernstadt. Eisdruck an Rinnen und Fallrohren kann über Jahre zu Schäden führen, die von unten kaum sichtbar sind.
Feuchtigkeit im Keller gehört zu den häufigsten Schadenursachen in Rottweil. Die Geologie des Oberen Muschelkalks an den Talhängen und des Unterkeupers auf den Hochflächen begünstigt unterschiedliche Feuchteprobleme: Karstklüfte im Kalkstein können Wasser auf unerwarteten Wegen ins Gebäude leiten, während die quellfähigen Tonmergel bei Regen aufweichen und Druck auf Kellerwände ausüben.
In den Tallagen von Neckar, Prim und Eschach kann Grundwassereinfluss hinzukommen. Hochwassergefährdete Bereiche in Rottweil sollten geprüft werden.
Wir begehen alle zugänglichen Kellerräume und führen orientierende Messungen mit Feuchtemessgerät und Hygrometer durch. Typische Schadensbilder, nach denen wir suchen: abplatzender Putz, Ausblühungen (weiße Salzablagerungen), muffiger Geruch, Korrosion an Metallteilen und sichtbare Wasserspuren. In den Gewölbekellern älterer Häuser der Kernstadt können diese Befunde besonders häufig auftreten.
Stellen wir Auffälligkeiten fest, benennen wir diese konkret. Eine Abdichtungsplanung oder eine Laboruntersuchung gehört jedoch nicht zum Umfang der Hauskaufberatung; dafür wäre ein Fachplaner gesondert zu beauftragen. Für eine vertiefte Messung gibt es unsere Leistung Feuchtigkeit und Wasserschaden.
Im zugänglichen Dachraum prüfen wir Holzbauteile im Sichtbereich auf Durchbiegungen, Feuchtespuren und Undichtigkeiten. Ältere Häuser in Rottweil können verdeckte Holzschäden aufweisen. Gerade die historischen Dachstühle und Erker-Konstruktionen in der Kernstadt, viele davon aus der Barockzeit, können Insektenbefall oder Fäulnis an tragenden Balken aufweisen, ohne dass dies von außen erkennbar ist.
Wir beurteilen den sichtbaren Zustand der Wärmedämmung und achten auf offensichtliche Lücken in der Luftdichtheit. Wo Dämmung fehlt oder stark veraltet ist, ordnen wir das im Kontext des GEG bzw. der Nachfolgeregelung GModG ein, das Anforderungen an den energetischen Zustand festlegt. Eine statische Nachweisführung oder das Öffnen von Dachaufbauten ist ohne gesonderten Auftrag nicht Teil der Begehung.
Fenster und Türen bestimmen den Energieverbrauch und den Wohnkomfort eines Hauses. Wir prüfen Alter und Aufbau der Verglasung, Zustand der Dichtungen, Rahmenmaterial, Anschlussfugen und Bedienbarkeit. Ein Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren mit Einfachverglasung und undichten Holzrahmen verliert ein Vielfaches der Wärme eines Hauses mit Isolierverglasung.
Bei Gebäuden im geschützten Ensemble des mittelalterlichen Stadtkerns besteht ein Spannungsfeld: Historische Bausubstanz in Rottweil steht oft unter Denkmalschutz. Die Fensterformen und Materialien unterliegen möglicherweise Erhaltungsgeboten. Historische Gebäude im historischen Stadtkern von Rottweil unterliegen besonderen Vorschriften, die eine energetische Modernisierung einschränken können. Wir weisen auf dieses Spannungsfeld hin und empfehlen, Details frühzeitig bei der Stadt Rottweil zu klären. Eine Förderberatung oder Rechtsberatung leisten wir nicht.
| Lage | Worauf wir besonders achten |
|---|---|
| Historischer Stadtkern | Erker und Dachwerk aus Holz, Gewölbekeller, mögliche Denkmalauflagen |
| Bühlingen an der Eschach | Kellerfeuchte in der Aue, Leitungen und Dämmung älterer Siedlungshäuser |
| Talhang über Muschelkalk | Setzungsrisse, Klüfte, Hangwasser und Stützmauern |
| Hochfläche mit Unterkeuper | Risse durch quellenden und schrumpfenden Ton, Kellerwände |
| Neukirch und Zepfenhan | Dach, Rinnen und Sockel bei Frost auf der Lias-Hochebene |
Die Tabelle zeigt Schwerpunkte, keine feste Checkliste; was am Objekt zählt, entscheidet der Rundgang.
Die Haustechnik beurteilen wir visuell und orientierend. Beim Wärmeerzeuger halten wir Baujahr, sichtbaren Zustand, Anlagenschema und offensichtliche Korrosion oder Leckagehinweise fest. Welcher Energieträger genutzt wird und ob ein Gasanschluss besteht, halten wir anhand der Unterlagen fest.
An sichtbaren Wasser- und Abwasserleitungen prüfen wir Material und Zustand. In schlecht gedämmten Bereichen achten wir auf mögliche Frostgefährdung der Leitungen, die bei der Höhenlage von Rottweil relevant sein kann.
Bei der Elektroinstallation begutachten wir die Verteilung, offensichtliche Überalterung von Komponenten, offene Leitungen und fehlende Abdeckungen. Zeigen sich Auffälligkeiten, empfehlen wir, eine Elektrofachkraft gesondert einzubeziehen. Ein guter Gutachter sollte schriftliche Protokolle oder Mängellisten erstellen; auf Wunsch halten wir die Befunde zu jedem der genannten Gewerke schriftlich fest.
Baukonstruktion, Nutzerverhalten und Raumklima stehen in direktem Zusammenhang. Wir achten auf auffällige Verfärbungen, Schimmelverdacht, ungewöhnlichen Geruch und messen mit dem Infrarotthermometer kalte Wandbereiche. Das Hygrometer liefert uns die Raumluftfeuchte als orientierende Größe.
In Rottweil können die stärkeren Frost-Tau-Wechsel auf rund 600 Metern Höhe zu Rissen an Außenwänden führen. Über diese Risse dringt Feuchtigkeit ein und begünstigt im Inneren Schimmelbildung, besonders an Wärmebrücken wie Fensterlaibungen, Heizkörpernischen und Geschossdeckenanschlüssen. Schimmel-Laboranalysen oder zerstörende Probenahmen führen wir im Rahmen der Hauskaufberatung nicht durch; solche Untersuchungen sind nur nach gesonderter Absprache mit spezialisierten Stellen möglich.
Klare Leistungsgrenzen schützen Sie vor falschen Erwartungen und schaffen Transparenz darüber, was technische Beratung leisten kann und was anderen Fachleuten vorbehalten ist.
Nicht im Umfang der Hauskaufberatung enthalten sind: Öffnung von Bauteilen (nur nach gesondertem Auftrag), statische Berechnung, detaillierte Sanierungsplanung und vollumfängliche Kostenschätzung. Eine Bewertung nach § 194 BauGB und ImmoWertV gehört ebenfalls nicht zu dieser Leistung. Die Immobilienbewertung in Rottweil erfolgt nach normierten Verfahren, die ein eigenständiges Gutachten erfordern.
Rechtliche Vertragsprüfung, Beratung zum Kaufvertrag und Aussagen darüber, wie Gerichte, Banken oder Versicherer entscheiden, liegen außerhalb unserer Leistung. Für rechtliche Fragen empfehlen wir, einen Rechtsanwalt gesondert zu beauftragen.
Bodengutachten, Schadstoffanalysen (zum Beispiel Asbest), Laborprüfungen oder thermografische Untersuchungen sind nur nach gesonderter Absprache mit entsprechend spezialisierten Stellen möglich. Immobilienmakler in Rottweil bieten individuelle Beratung an; die Maklertätigkeit und deren Honorare sind von unserer technischen Prüfung unabhängig.
Neben dem Bauzustand gibt es in Rottweil und dem Landkreis Rottweil Rahmenbedingungen, die Sie als Käufer kennen sollten. Diese gehen über die reine Hauskaufberatung hinaus, beeinflussen aber Ihre Entscheidung.
Prüfen Sie die Hochwassergefährdung des Grundstücks. In den Tallagen von Neckar, Prim (mündet gegenüber dem Bahnhof in den Neckar; Göllsdorf liegt an ihrem rechten Ufer) und Eschach (mündet bei Bühlingen) besteht Feuchte- und Hochwassergefahr. Die Hochwassergefahrenkarten der LUBW sollten Sie vor dem Kauf für das jeweilige Grundstück prüfen. Auch ehemalige Gewerbestandorte wie die Saline Wilhelmshall im Primtal (heute Gewerbegebiet Saline) oder die ehemalige Pulverfabrik (heute Gewerbepark Neckartal, denkmalgeschütztes Ensemble) verdienen Aufmerksamkeit; prüfen Sie vorhandene Altlastenhinweise in den Unterlagen.
Der Gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Rottweil analysiert Kaufpreisdaten und ermittelt Bodenrichtwerte, die den durchschnittlichen Lagewert eines Grundstücks widerspiegeln. Aktuelle Bodenrichtwerte sind über BORIS-BW öffentlich zugänglich. Die Bodenrichtwerte und Vergleichsdaten des Gutachterausschusses liefern eine Orientierung für Ihre Kaufpreiseinschätzung, ersetzen aber keine Immobilienbewertung.
Liegt das Gebäude im mittelalterlichen Stadtkern, sollten Sie mögliche Auswirkungen des Denkmalschutzrechts des Landes Baden-Württemberg frühzeitig bei der Stadt Rottweil (Abteilung Bauordnung, Denkmalschutz) klären. Sanierungsmaßnahmen an eingetragenen Denkmalen erfordern Genehmigungen und können in Materialwahl und Gestaltung eingeschränkt sein. Baugenehmigungen und Denkmalschutz werden in Rottweil von der Stadt selbst bearbeitet, nicht vom Landratsamt.
Wir vereinbaren das Honorar einschließlich Anfahrt vor der Beauftragung schriftlich mit Ihnen. Die Höhe richtet sich nach Objektgröße, Lage und der gewünschten Ausarbeitungsform. Zusätzliche Gebühren können für weiterführende Leistungen anfallen.
Sie wählen vorab, ob Sie eine mündliche Bewertung vor Ort oder eine ergänzende schriftliche Stellungnahme wünschen. Der Honorarrahmen wird vor dem Auftrag besprochen und schriftlich festgehalten, damit Sie Planungssicherheit haben.
In Rottweil hängt der Aufwand oft an der Zugänglichkeit: Ein Gewölbekeller unter einem Bürgerhaus im historischen Stadtkern, ein enger Dachraum unter einem barocken Dachwerk oder ein Haus mit Anbauten aus mehreren Jahrzehnten brauchen mehr Zeit als ein jüngeres Reihenhaus. Auch die Anfahrt in die Ortschaften fließt in das Honorar ein, das vorab feststeht.
Reichen Ihnen zunächst Fotos und eine erste Einschätzung, ist die Online-Videoberatung GENIUS Express eine Möglichkeit: Wir sehen uns Ihre Fotos vorab an, besprechen sie per Video und fassen das Gespräch schriftlich zusammen. Den Ortstermin ersetzt das nicht.
Neben Exposé und Energieausweis lohnen sich beim Hauskauf in Rottweil einige Auskünfte, die Sie bei der Stadt und in Online-Portalen selbst einholen können:
| Unterlage | Wozu sie dient | Wenn sie fehlt |
|---|---|---|
| Baugenehmigung und Pläne aus der Bauakte | Anbauten und Umbauten mit dem Bestand abgleichen | Abweichungen benennen wir als offene Frage |
| Auskunft zum Denkmalschutz | Auflagen für Fenster, Fassade und Dach früh kennen | Nachfrage bei der Abteilung Bauordnung, Denkmalschutz der Stadt |
| LUBW-Hochwasserkarte, Bodenrichtwert aus BORIS-BW | Lage zu Neckar, Prim oder Eschach und Grundstück einordnen | Online selbst abrufen |
Fehlende Unterlagen sind kein Grund, den Termin zu verschieben; wir benennen die Lücken in der Feststellung und sagen, was sie für Ihre Entscheidung bedeuten.
Ein Mangel, den Sie vor der Unterschrift kennen, ist ein Argument; ein Mangel, den Sie erst nach dem Einzug entdecken, ist Ihr Kostenrisiko. Deshalb ordnen wir jede Feststellung so ein, dass Sie sie im Gespräch mit Verkäufer oder Makler sachlich benennen können: Was ist sichtbar, wo liegt die mögliche Ursache und welche Erneuerung steht absehbar an?
Typische Punkte in Rottweil sind ein feuchter Gewölbekeller, ein Dachwerk mit Feuchtespuren am Erker oder Risse an einem Haus auf quellfähigem Unterkeuper. Je klarer ein solcher Befund beschrieben ist, desto sachlicher lässt sich darüber sprechen.
Eine Summe für die Nachverhandlung nennen wir nicht, denn eine Kostenberechnung gehört nicht zur Hauskaufberatung. Angebote für die Sanierung holen Sie bei Fachbetrieben ein; für den Wert der Immobilie gibt es die gesonderte Immobilienbewertung. Unsere Empfehlung bleibt dabei eine von drei Optionen: kaufen, nachverhandeln oder weiter untersuchen lassen.
Ergänzende Prüfungen
Ja. Wir begleiten Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser sowie ältere Stadt- und Fachwerkhäuser in der Kernstadt. Bei Wohnimmobilien im geschützten Ensemble weisen wir auf mögliche denkmalrechtliche Randbedingungen hin und empfehlen bei Bedarf zusätzliche Fachleute, die sich mit dem Denkmalschutzrecht des Landes Baden-Württemberg auskennen.
Die zweite Besichtigung eignet sich in den meisten Fällen, weil Preisvorstellung und Interesse dann bereits konkret sind. Bei stark sanierungsbedürftigen Objekten kann auch eine Begleitung zur ersten Besichtigung sinnvoll sein, etwa um frühzeitig zu klären, ob sich eine vertiefte Beschäftigung mit der Immobilie lohnt.
Die Dauer hängt vom Gebäude, den zugänglichen Bereichen und Ihren Fragestellungen ab. Wir planen ausreichend Zeit für eine sorgfältige Begehung aller sichtbaren Bereiche ein, von Keller bis Dachraum. Eine feste Stundenzahl versprechen wir nicht, weil jedes Haus und jede Lage in Rottweil eigene Prüfpunkte mitbringt.
Wir ermitteln keinen Immobilienwert. Was wir leisten: Wir beschreiben den baulichen Zustand, benennen erkennbare Risiken und anstehende Erneuerungen. Diese Informationen nutzen Sie als Grundlage für Ihre Preisverhandlung. Zur Einschätzung von Grundstückswerten verweisen wir auf die Bodenrichtwerte des Gemeinsamen Gutachterausschusses bei der Stadt Rottweil, abrufbar über BORIS-BW.
Wir arbeiten mit Feuchtemessgerät, Infrarotthermometer, Hygrometer, Streiflicht-Lampe und Rissmesskarte. Es handelt sich um orientierende Messungen, die Auffälligkeiten erkennen, aber keine Laboruntersuchungen ersetzen. Weitere Messtechnik oder Laboranalysen sind nur nach gesonderter Absprache mit spezialisierten Stellen möglich.
Wir arbeiten ausschließlich technisch. Rechtliche Fragen, die Prüfung des Kaufvertrags, Gewährleistungsfragen oder Grundbuch-Themen klären Sie mit einem gesondert beauftragten Rechtsanwalt. Diese Trennung sichert unsere Unabhängigkeit als Sachverständige.
Wir koordinieren den Termin im Einvernehmen mit allen Beteiligten, treten vor Ort sachlich und neutral auf und besprechen unsere Einschätzung ausschließlich mit Ihnen als unserem Auftraggeber. Ein Immobilienmakler oder Verkäufer erhält unsere Bewertung nur, wenn Sie das ausdrücklich wünschen.
Ja. Unterlagen und Fotos können Sie uns vorab per E-Mail oder WhatsApp übermitteln. So bereiten wir den Besichtigungstermin gezielt vor und können bestimmte Punkte, etwa zur Lage am Hang, zur Nähe eines Flusslaufs oder zum Baualter, schon vor der Begehung einordnen.
Dann sagen wir Ihnen das genauso deutlich wie einen Mangel. Kein Gefälligkeitsbefund heißt auch: Wir suchen keine Probleme, die nicht da sind. Sie erhalten die Feststellungen zum sichtbaren Zustand, die Grenzen unserer Aussage und die Empfehlung, die sich daraus ergibt, im Zweifel also „kaufen“.
Sie haben ein Haus in Rottweil oder einem der Teilorte gefunden und wünschen eine sachkundige Begleitung zur Besichtigung? Melden Sie sich unverbindlich bei uns mit der Adresse des Objekts, einer kurzen Beschreibung des Hauses und Ihrem Wunschtermin.
Sie erhalten eine technisch fundierte Einschätzung des Bauzustands, klare Empfehlungen vor dem Immobilienkauf und eine Beratung, die neutral und ausschließlich Ihren Interessen verpflichtet ist.
GENIUS Sachverständigenbüro
Am einfachsten ist ein kurzer Anruf oder eine E-Mail mit Adresse, Baujahr und Ihrer Frage. Fotos von Fassade, Keller oder Dachraum können Sie vorab per WhatsApp senden. Leon Lottermoser sieht sie sich an, stimmt mit Ihnen den Prüfumfang ab und schlägt einen Ortstermin vor, der zu Ihrer nächsten Besichtigung passt.
Telefon, E-Mail oder Formular
Rottweil mit Ortschaften und Umgebung
Mo-Fr, 8-18 Uhr
Besichtigung gemeinsam terminieren
Sachverständiger im GENIUS Sachverständigenbüro
Die Kernstadt liegt als staufische Gründung auf einem Felssporn über dem Neckar; hier stehen die Bürgerhäuser des historischen Stadtkerns ebenso wie Häuser auf der Spitalhöhe oder am Hegneberg. Bühlingen, 1939 eingegliedert, liegt im Süden an der Eschach-Mündung.
Zu Rottweil gehören außerdem die sechs Ortschaften Feckenhausen, Göllsdorf, Hausen, Neufra, Neukirch und Zepfenhan. Göllsdorf liegt rechts der Prim, Neufra an der Prim, wo die Starzel mündet, Neukirch und Zepfenhan auf der Lias-Hochebene.
Häuser in Nachbargemeinden wie Zimmern ob Rottweil, Deißlingen oder Villingendorf begleiten wir nach Absprache. Einen Überblick über alle Leistungen finden Sie bei den Bausachverständigen für Rottweil.
